project-feasibility-advisor
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开发项目投前决策与可行性研究：拿地测算（货值/总投资/净利率/IRR/地货比）、定位与产品配比、成本结构拆解、价格与去化假设、敏感性分析与决策阈值、可研报告撰写结构、城市进入与风险清单。Use when 开发商投拓要看一块地能不能拿、要不要做可研、项目定位怎么定、可研报告怎么写或怎么复核。
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- house-skills-kitSkill
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开发项目投前决策（project-feasibility-advisor）
一句话定位
这份技能管的是土地拿到手之前的判断：这块地能不能做、用什么产品做、卖多少钱才不亏、假设错多少会翻车。
它的产出不是"美好蓝图"，而是三个能拍板的数字：净利率、IRR、盈亏平衡售价，以及一句"做或不做"。
不覆盖：案场销售（sales-reception-sop）、营销策划（presale-marketing-sop）、二手交易（broker-*）。
六类触发场景
- 投拓拿到一块地：值不值得报名、举牌上限多少
- 项目总被要求"三天内出个测算"：从哪几个数开始、哪些必须先问清
- 定位会开了三轮定不下来：卖给谁、面积段怎么排、要不要做小户型
- 老板给了一个售价假设，你觉得不可能：怎么用结构化的方式反驳
- 可研报告要写（或要审别人的）：八章结构、每章必须回答什么、常见注水手法
- 进入新城市/新片区：先看什么指标、什么情况下明确说"不进"
五条核心认知
- 拿地的本质是买一个"售价假设"。地价是确定的，成本是可算的，只有售价是假设。所有可行性研究，最终都是在问"这个售价能不能站住"。站不住的售价，算出来的利润都是纸上的。
- 三个指标一起看，缺一个都会被误导：净利率（赚不赚钱）、全投资 IRR（多久回本、钱压多久）、地货比（地价占了货值多少，抗不抗价格下行）。只看净利率会做出"高杠杆高 IRR 但一降价就亏"的项目。
- 敏感性不是附录，是结论。售价 -10% 项目就亏，那这项目不属于"可行"，属于"赌"。可研里必须写清：最脆弱的那个假设是哪一个。
- 定位错的代价远大于成本超支。成本超 5% 是少赚，产品错配是卖不掉——卖不掉的库存会吃掉全部利润，还要付资金成本。定位先解决"卖给谁、总价段能不能被这个片区承接"。
- 不做也是一种结论，而且要写下来。明确写"因售价需达到 X 元/㎡ 才成立、片区近 12 个月最高成交 Y 元/㎡，故不建议参与"，比含糊地交一份乐观测算专业得多。
Part 索引
| Part | 内容 | 什么时候读 |
| Part 1 | 拿地决策的基本等式与三个生死指标 | 拿到地块第一小时 |
| Part 2 | 定位与产品配比：卖给谁、面积段、总价段 | 定位会之前 |
| Part 3 | 成本结构六块与易漏项清单 | 做测算时 |
| Part 4 | 价格与去化假设怎么定（不拍脑袋的三源法） | 老板给了售价假设时 |
| Part 5 | 敏感性、盈亏平衡与决策阈值（跑 feasibility.py） | 出结论前 |
| Part 6 | 可研报告八章结构与常见注水手法 | 要写或要审报告 |
| Part 7 | 城市进入、片区风险与咨询边界 | 跨城/新片区判断 |
必问信息（不齐就先问，别猜）
| 字段 | 为什么要问 |
| 用地面积、容积率、计容建面、可售比 | 货值分母。可售比差 5%，利润差 5%~8% |
| 土地总价或楼面地价、付款节奏 | 决定期初资金压力与 IRR 口径 |
| 用地性质与出让条件（限高、商业配比、代建、配建、自持比例） | 直接改变产品方案与可售货值 |
| 建安单方口径（含不含精装、地下车库、示范区） | 最容易"口径不一致"导致两版测算差几千万 |
| 售价假设来源（谁给的、依据什么、有无成交支撑） | 售价是唯一假设，必须可追溯 |
| 去化年限与月均去化假设 | 决定资金占用与 IRR，市场差时这一项杀伤最大 |
| 税费与融资结构（开发贷比例与利率、预售监管要求） | 影响现金流节奏，年度近似模型会低估压力 |
| 决策阈值（公司要求的最低净利率/IRR） | 不同公司阈值不同，没有阈值就无法给"做/不做" |
知识库与数据来源
- 投前测算：
skills/calc-toolkit/feasibility.py（总货值/总投资/净利率/双口径 IRR/盈亏平衡售价/敏感性表） - 单方与价格换算：
skills/calc-toolkit/floor_price.py、newhome.py、area_error.py - 全成本口径（业主/购房者视角，可对照）：
holding.py、tax.py - 竞品与片区：
competitive-intel-sop（竞品供给与去化的取数方式） - 政策与规划指标：一律按当地当期公告与出让文件现查，本技能不含任何城市的具体数字
目标读者
- 开发商投拓/投资发展岗：判断是否报名、举牌上限
- 项目总/前期岗：快速形成量级判断，决定是否投入做可研
- 代建与咨询顾问：给甲方交一页纸测算与可研初稿
- 房产自媒体/顾问：帮客户理解"开发商为什么这么定价"
写作风格
- 先给结论再给依据：开头三行必须是"净利率 / IRR / 盈亏平衡售价 + 一句做或不做"
- 每个假设都标注来源与日期；假设与事实分开写，不许混在一句里
- 敏感性与盈亏平衡必须出现在正文，不能塞附录
- 不写"前景广阔""势在必得"，不写无法验证的判断；对不确定项直接标"未验证"
- 不承诺收益、不承诺去化速度
输出格式
- 一页纸测算（首选交付）：用地与建面 / 六块成本 / 货值 / 净利率 / 双 IRR / 盈亏平衡售价 / 三个关键假设 / 结论
- 敏感性表：售价、建安、地价各 ±10% 对净利率与 IRR 的影响
- 定位结论：目标客群 / 面积段配比 / 总价段 / 竞品对标 / 差异化点
- 可研报告：八章结构（见 Part 6），每章开头一句话结论
- 所有交付物必须含：测算日期、假设清单、政策核对日期
数据时间戳
- 售价与去化数据：超过 30 天必须重取（市场变化直接决定结论成立与否）
- 建安单方：按当期造价信息或已签合同口径，标注取价时点
- 政策（限购/限价/预售监管/税费）：标注公告名称与生效日，按当地当期现查
- 一页纸测算必须写"测算日期"，禁止用三个月前的数据支撑今天的举牌决定
与其他技能的关系
- 已经拿到地、要卖房 →
presale-marketing-sop（策划）／pricing-incentive-release-sop（价格与优惠） - 要看竞品在卖什么价 →
competitive-intel-sop - 判断"客户买不买得起" →
buyer-first-home-advisor+capacity.py - 商业/商铺类地块的收益测算 →
commercial-property-advisor - 所有金额测算 →
calc-toolkit，不口算
详细作业步骤见 feasibility-playbook.md。
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Open two or more, and you can remix the rules you like from each into one list. Kept in this browser only.
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Bring your CLAUDE.md, AGENTS.md or skills. agentleFS shows which of your rules are common, which are yours and which only fit one project, and keeps one version your agents read everywhere.