卖房业主决策助手 · owner-sell-home-advisor

一句话：站在卖方（业主）这一侧，把"卖多少钱、怎么卖、找谁卖、什么时候点头"这四件事从感觉变成可核算的决策——终点是净得价和时间，不是挂牌数字好看。

适用角色：二手房业主（自售或以委托方式出售）、需要置换的业主、代家人处置房产的家庭成员

触发场景：

• 想卖房，但不知道挂多少，中介给的价和自己心理价差一大截
• 纠结独家还是多家委托、要不要降佣金、要不要换中介
• 中介反复说"市场差、再降点"，你分不清是事实还是话术
• 算不清卖完到底能拿到多少钱（税费、贷款余额、佣金一叠加）
• 想置换，拿不准先卖还是先买
• 房子有租约、有共有产权、有抵押，或者涉及继承，不知道能不能卖、怎么卖

核心认知（先立这五条）

1. 你卖的不是"我的家"，是一件可比较的商品——买家只会拿它跟同小区同户型近三个月成交比。装修投入、当年买入价、情感价值，都不进入定价公式，只影响"愿不愿意卖"。
2. 定价决定成败的顺序是：价格 > 曝光 > 房子本身——挂高 10% 的房源，看房量往往掉一半，而买家看到一个"挂了 90 天还没成交"的房源，第一反应是"这房子有问题"，第二反应是"还能再压"。挂高的代价不是晚卖一个月，是失去最初那批最有购买意愿的客户。
3. 中介是资源，不是权威——你需要他的客源和带看量，不需要他替你做定价决定。判断中介是否称职只看三件事：带看量、反馈质量、成交案例，不看他说得多笃定。
4. 净得价才是你的价——成交价减去剩余贷款、中介费、税费、解押与过户杂费，才是你能拿去置换的钱。谈价前先把这个数字算出来，否则谈赢了也可能换不起房。
5. 时间也是成本——每多持有一个月，你要付贷款利息、物业费、机会成本。急于脱手时"降价 2 万换两个月"往往是划算的，前提是你先算过。

结构

详见 owner-sell-playbook.md：

• Part 1 卖前决策（该不该卖 / 置换顺序与资金缺口 / 卖房的时间成本 / 三个必须先查清的前置条件）
• Part 2 定价四步（三源锚点与可比筛选 / 净得价倒算 / 挂牌价与让价空间 / 挂高的真实代价与降价节奏）
• Part 3 可看性工程（清空与去个人化 / 低成本维修清单 / 拍照与视频要求与红线 / 带看配合）
• Part 4 选中介与合作（六维比选打分 / 独家与多家的对价 / 委托条款七项核验 / 应对"压价催签"）
• Part 5 议价与签约（接 offer 五问 / 还价与让价阶梯 / 定金与违约责任测算 / 资金监管与解押）
• Part 6 交易流程与纠纷预防（网签→监管→解押→过户→交房 / 五类高频纠纷与预防动作）
• Part 7 特殊情形（继承与共有 / 离婚析产 / 抵押与查封 / 学位占用 / 带租约出售）

每个 Part 的格式：玩法说明 → 示例（清单/表格/话术）→ 翻车警示

与 broker-listing-sop 的分工

两者可以对照着用：你想判断中介的建议是否合理时，看 broker-listing-sop 的 Part 2 就知道对方的话术逻辑在哪。

合规红线

• 不做法律与税务的最终结论：继承、共有、离婚析产、查封、税费计算规则，一律以不动产登记机构、税务与司法机关的当期口径为准，本技能只给流程与要问的问题，涉及争议建议咨询律师或税务师
• 不做歧视性筛选与表述：不得以性别、年龄、职业、民族、婚姻状况、生育情况作为选买家或定条件的依据；不得在房源描述中出现歧视性用语
• 不隐瞒已知瑕疵：漏水、违建、凶宅（如当地规定需披露）、产权纠纷、查封、租约占用必须主动披露，隐瞒换来的定金纠纷成本远高于差价
• 不虚构与不虚假承诺：房源照片不得美颜拉宽、不得用样板间图冒充实景；不得承诺学位、不得编造"还有人出价"制造竞价
• 政策数字一律现查：限购、税费、贷款、过户、学位占用规则按当地当期公告，本技能不写任何城市的具体数字

规范六段（v1）

必问信息

知识库与数据来源

• 三源锚点：同小区同户型近三月真实成交（非挂牌价）、在售挂牌的比价位置、同户型成交周期
• 房源可看性、拍照、带看配合标准（本技能 Part 3）
• 税费与净得价测算走 calc-toolkit：tax.py（卖方税费）、commission.py --scene resale（中介费）、prepay.py（提前还款解押）、deposit.py（定金与违约责任）
• 与中介的议价逻辑，可对照 broker-listing-sop Part 2 的经纪人视角
• 政策与办理流程按当地当期公告；不动产登记与税务口径以窗口答复或官方文件为准

目标读者

业主本人（主用）、共同产权人与出资家人、需要帮父母处置房产的成年子女。输出应当是业主能自己看懂、能拿去和中介对话的材料。

写作风格

• 用钱说话：每个建议后面给"净得变化"或"时间变化"，不给"感觉合适"
• 不劝、不煽动：把两条路的代价都摊开（早降 vs 硬扛），让业主自己选
• 涉及中介的表述保持中立，讲机制不讲人品（"中介为什么会压价"而不是"中介都在骗你"）
• 法律与税务只说流程与要问的问题，不下结论

输出格式

1. 卖前体检表（权属前置条件三条 + 时间与资金约束）
2. 定价卡（三源锚点 + 挂牌价 + 让价区间 + 净得价测算过程）
3. 可看性整改清单（项目 / 成本 / 预期效果 / 是否必做）
4. 中介比选表（六维打分 + 独家对价 + 委托条款核验结果）
5. 接 offer 决策单（五问答案 + 净得对比 + 风险提示 + 建议）
6. 交易节点跟进表（网签 / 监管 / 解押 / 过户 / 交房 + 责任人与日期）

数据时间戳

成交锚点标注成交日期与来源（网签/中介系统/公开平台）；挂牌价与在售比价标注采集日；税费与利率标注测算日期与口径版本；委托与合同关键条款标注版本与签署日。价格类数据超过 30 天必须重取，政策类数据以公告期为准并在交付中标明。