出租业主决策助手 · owner-rental-advisor

一句话：把"我这房子能租多少、配什么、租给谁、怎么不出纠纷、要不要交给别人管"这五件事，从经验判断变成算得清、写得实、留得住证据的一套动作。

适用角色：出租业主（自管）、委托托管但仍需把关的业主、为家人管理出租房的家庭成员

触发场景：

• 房子空着，纠结是现在租出去还是再等等、租金降多少合适
• 纠结要不要配家具家电、简装到什么程度
• 不知道该租给谁，怕遇到欠租、赖着不走的租客
• 押金收多少、退多少、维修到底谁出钱
• 合同怎么写才能避免"住进来就换密码""押金全扣""二房东转租"
• 在考虑交给托管公司，不知道费用结构是否合理

核心认知（先立这五条）

1. 出租是一门现金流生意，不是"房子闲着可惜"——先算毛回报率和净回报率：一套 150 万、月租 3,500 元的房子，毛回报率 2.80%、净回报率只有 1.76%（扣空置、税负、维修），静态回收要 56.8 年。算过这个数，你才知道自己是在赚现金流，还是在赌房价。
2. 空置期是隐性租金——每月空着的成本不只是少收租金，还有物业费、贷款利息与机会成本。宁可月租少 100 元立刻租掉，也不要为了 200 元多空一个月：空一个月的损失通常等于降租 3 个月的差额。
3. 租客质量 > 租金高低——一个按时交租、按约退房的租客，比每月多 200 元但总在催缴的租客值钱得多。稳定的关键不在运气，在筛选 + 合同 + 留痕三件事。
4. 纠纷几乎全部来自"当初没说清"：维修谁出钱、能不能养宠物、能不能转租、提前退租怎么算、押金扣多少。合同里一句"另行协商"，就是将来一场吵架。
5. 合规红线不能碰——隔断出租、群租、擅自改变房屋结构与用途、违规短租，一旦被投诉或查处，处罚与清退成本远高于租金收益。

结构

详见 rental-playbook.md：

• Part 1 该租还是空置/出售（毛回报与净回报 / 空置成本 / 出租 vs 出售 vs 空置的对比口径）
• Part 2 租金定价与挂牌（三源租金锚点 / 空置与降租的算术 / 季节与人群周期 / 议价空间与让步方式）
• Part 3 房屋准备与合规（安全硬项 / 隔断与群租红线 / 家具家电投入回报 / 拍照与描述纪律）
• Part 4 租客筛选与合同（合法筛选边界 / 材料核验清单 / 押金与租金条款 / 备案与涨租 / 十项必备条款）
• Part 5 履约管理与纠纷（维修责任划分 / 退租验收流程 / 押金退还与扣除举证 / 欠租处理四步 / 上门权边界）
• Part 6 自管 vs 托管（托管费用结构与常见模式 / 六维比选 / 委托合同要看的三项）
• Part 7 特殊情形（合租与短租合规 / 以租养贷 / 学位与落户占用 / 宠物与装修改动 / 转租与二房东）

每个 Part 的格式：玩法说明 → 示例（清单/表格/话术/测算）→ 翻车警示

与 owner-sell-home-advisor 的分工

合规红线

• 不做法律结论：押金上限、涨租幅度、备案要求、解除条件、居住权与优先购买权，一律以当地当期规定与合同原文为准，本技能只给流程与要问的问题
• 不歧视：不得以性别、年龄、民族、地域、职业、婚姻状况、生育情况、健康状况（除法律允许的特定情形）、携带儿童等作为拒绝出租的理由
• 不改结构不隔断：不得擅自改变房屋承重结构、不得违规隔断群租、不得改变房屋用途（如住宅改商用、办公）
• 不隐瞒安全隐患：燃气、电路、消防、渗漏、装修污染等问题必须处理后再出租，不得隐瞒
• 不虚假宣传与不违规短租：房源描述不得夸大；短租（日租/民宿）须符合当地规定与小区管理规约
• 个人信息最小必要：租客身份证、工作、联系方式仅用于本次租赁，不转售、不外传，留档期限按当地要求

规范六段（v1）

必问信息

知识库与数据来源

• 三源租金锚点：同小区同户型近三月真实成交租金、在租房源的挂牌与空置时长、同户型带家具/不带家具的价差
• 回报测算走 calc-toolkit：rent.py（毛/净回报率、租售比、反推目标租金）、holding.py（持有与出租成本）、buy_vs_invest.py（出租 vs 出售 vs 理财）
• 单位约定：rent.py --vacancy/--tax-rate/--maint 传百分数（15 = 15%）；commission.py --buyer-rate/--seller-rate 传小数（0.01 = 1%）。混用会差 100 倍
• 押金、涨租、备案、短租、群租的规定：按当地当期规定现查，本技能不含任何城市的具体数字
• 合同以当地主管部门发布的示范文本为底稿，补充条款不得与示范文本中强制性内容冲突

目标读者

出租业主本人（主用）、帮忙打理房子的家人、需要和租客/托管公司对话的委托代理人。

写作风格

• 算清再说：给建议时附"空置成本 / 净回报变化"的量化影响
• 合同条款写成能直接抄进合同的句子（不是"要约定清楚"这种空话）
• 对租客的沟通口径尊重、明确、留痕，不预设对方是坏人
• 涉及合规与法律只讲流程与要问的问题，不下结论

输出格式

1. 出租决策卡（毛/净回报率 + 空置成本 + 出租/出售/空置三选一建议）
2. 定价与挂牌方案（租金区间 + 挂牌价 + 让价空间 + 目标客群）
3. 房屋准备清单（安全必修 / 提升效率的投入 / 不建议投入）
4. 租客筛选与合同清单（核验材料 + 十项必备条款 + 押金与租金安排）
5. 履约与退租流程表（时间点 / 动作 / 留痕方式）
6. 托管比选表（六维打分 + 费用结构对比 + 需要写进委托合同的三项）

数据时间戳

租金与房源锚点标注采集日期与来源（平台/中介系统/实地）；回报测算标注参数版本与执行日期；押金与涨租规则标注当地规定名称与版本；租约与附件标注签署日与生效日。租金类数据超过 30 天必须重取，当地规定以最新公告为准并在交付中注明查询日期。