租赁经纪作业标准（broker-lease-sop）

一句话定位

这份技能管的是中介这一侧把一套房子租出去的全过程：从接到业主委托到退租结清。 它不是给业主看的（业主该用 owner-rental-advisor），也不是给租客看的。 判断标准只有三条：租金租得快、租客住得久、退租不扯皮。

六类触发场景

1. 业主来挂牌：租什么价、签独家还是多家、委托期多久
2. 手上有客：这个价格带能不能配、带看怎么安排、看完怎么跟
3. 要筛租客：谁能租谁不能租、能问什么不能问什么
4. 要签合同：必备条款有哪些、押金怎么收、佣金怎么算、要不要备案
5. 要交房：交接单怎么填、抄表拍照留什么
6. 出事：欠租、损坏、提前退租、二房东转租、邻居投诉群租

五条核心认知

1. 租赁是高频低毛利生意，效率来自流程标准化，不是话术。一套房从挂牌到成交的固定动作（核验、拍照、报价、带看、签约、交房）每一步都能模板化，漏一步后面就要用两三倍时间去补。
2. 筛选的边界在"能不能稳定付租"，不在"你喜不喜欢这个人"。问收入、问工作、问入住人数、问是否养宠、问是否转租——这些与履约直接相关，可以问；问婚育、问籍贯、问宗教、问健康状况——与履约无关，不能作为拒租理由。
3. 押金不是收入，是风险准备金。押金收多少、怎么保管、什么情况下扣、扣多少，都要在合同里写清并在交房时用交接单落到实物，否则退租时全是各说各话。
4. 所有争议都源于"当初没说清"。维修谁出钱、能不能养宠、能不能加人、能不能改造、退租提前多久说——这五件事在签约时讲清楚，比事后调解一百句都管用。
5. 合规红线碰不得：不做隔断群租、不代办虚假居住材料、不做"包过费"、不代收租金跑路、不签阴阳合同。一次触碰可能赔掉整年的佣金。

Part 索引

必问信息（不齐就先问，别猜）

知识库与数据来源

• 租金行情：skills/calc-toolkit/rent.py（回报率口径）、本小区近三个月成交租金（三源交叉，见 Part 2）
• 佣金与分佣：skills/calc-toolkit/commission.py --scene lease（月租 × 佣金月数，房东/租客分摊，团队分佣）
• 税费与业主决策：skills/owner-rental-advisor（业主视角的净回报与留/卖判断，直接引用，不复写）
• 租赁备案与居住证、子女入学：按当地当期公告现查，本技能不含任何城市的具体规定

目标读者

• 二手房门店的租赁经纪人（主业或兼做租赁）
• 长租公寓/托管机构的房源运营与租赁管家
• 兼做租赁的房产自媒体从业者（客户问"能不能帮我租出去"时）

写作风格

• 用动作句，不用形容词：写"交房时对每件家具拍三张照片（正面/背面/铭牌）"，不写"认真做好交接"
• 每个 Part 结尾必带「翻车警示」，写具体的赔钱案例，不写"注意风险"
• 涉及金额一律给命令行，不给"大约""差不多"
• 不写"包租""稳赚""绝对安全"这类承诺，不写"阴阳合同""茶水费"这类灰色操作

输出格式

• 房源委托：一页纸（房源信息 / 委托类型与期限 / 报价区间 / 佣金口径 / 双方义务）
• 带看：带看记录卡（客户来源 / 需求 / 出价 / 异议 / 下一步动作与时间）
• 签约：条款核对表（十项逐条打勾）+ 费用清单（押金 / 首期租金 / 佣金 / 其他）
• 交房：房屋交接单（水电燃读数 / 家具家电清单 / 现状照片 / 钥匙与门禁卡数量）
• 纠纷：时间线表（日期 / 事件 / 证据 / 已采取动作 / 下一步）

数据时间戳

• 租金行情、空置率、成交周期：超过 30 天必须重取
• 佣金口径、税费规则、备案要求：标注规则版本号与生效日，按当地当期公告现查
• 交付给客户的报价单必须写明"报价日期"，避免用两个月前的租金签今天的约

与其他技能的关系

• 业主自己来问"该租多少、该不该租" → 转 owner-rental-advisor（站位是业主，不是中介）
• 客户要买不租 → broker-client-deal-sop
• 业主想卖 → owner-sell-home-advisor（业主）／broker-listing-sop（你要拿委托）
• 所有金额测算 → calc-toolkit，不口算

详细作业步骤见 lease-playbook.md。