竞品踩盘与市场监控 · competitive-intel-sop

一句话：把"踩盘"从逛马路变成情报生产线——分级名单 → 现场六模块采集 → 百分制打分 → 四指标周监控 → 月度报告 → 情报分发到各条线。

适用角色：策划（踩盘组织与月报主笔）、营销负责人（分级与权重拍板、报告审发）、置业顾问/踩盘执行人（现场采集）、市调/ data 岗（周数据监控）

触发场景：

• 新项目定位期或蓄客期，需要建立竞品名单与踩盘排期
• 竞品开盘、加推、调价等触发事件，需要 48 小时内动态踩盘
• 月度竞品与市场报告编写
• 周度供应/成交/去化/价格四指标监控
• 案场反踩盘管理与口径检查

核心认知

1. 踩盘不是逛盘：带采集清单进场，出案场 30 分钟内落笔——没有记录的踩盘等于没踩。
2. 竞品情报是快过期品：价格、优惠、销控按周变化，所有数据必须标注采集日期。
3. 预判比记录值钱：打分表固定收尾一栏"如果我是他操盘手，下个月我会做什么"——竞品预判是我方排期的输入。
4. 踩盘是双向的：反踩盘纪律（Part 7.2）与踩盘动作同等重要，销控/价格/话术/台账四个部位防采集。
5. 红线先于情报：不冒充身份、不窃取商业秘密、不诋毁竞品——宁可拿不到情报也不碰红线。

结构

详见 competitive-playbook.md：

• Part 1 踩盘的本质与纪律：三个认知、例行/事件触发/周监控三类频次
• Part 2 踩盘前准备：竞品 A/B/C 分级标准、踩盘工具包与双人分工
• Part 3 现场踩盘清单：六模块采集（区位价值/展示面/销售力/价格优惠/销控去化/服务细节）+ 30 分钟落笔纪律
• Part 4 竞品打分表：百分制六维权重评分卡、打分纪律、竞品预判栏
• Part 5 市场监控机制：供应/成交/去化/价格周报四指标、三源交叉验证、土地/政策/客户月度补充
• Part 6 月度竞品报告模板：六段式结构、每月 {{5}} 日前出报
• Part 7 情报应用与反踩盘：情报去向分发表（话术/价格/物料/培训/排期）、反踩盘五部位纪律
• Part 8 红线：不冒充/不窃取/不诋毁/不造假/个人信息/报告保密，一票否决

每 Part 格式：规则 → 动作 → 标准 → 翻车警示

合规红线（速览，详见 Part 8）

1. 以真实身份到访踩盘，不冒充第三方身份套取非公开信息。
2. 只采集公开层面信息，不拿内部文件、不翻台账、不拍"内部资料"区域。
3. 竞品抗性只用于我方话术准备，不对外发布诋毁性表述，过广告法。
4. 踩盘数据必须真实，不为报告好看修改数据；月报限项目组内部流转。

与其他技能的关系

• 竞品对比话术怎么对客户说 → L1 话术库·竞品域（本文只采不写）
• 价格与优惠释放节奏 → L2-6；展示面与物料改进 → L2-4
• 蓄客排期与开盘方案受竞品预判输入 → L2-1 / L2-7
• 案场接待与判客口径、销控三岗台账 → L1-4 / L1-5 / L1-7

规范六段（v1 补齐）

必问信息

知识库与数据来源

• 现场六模块采集清单与百分制打分表（本技能 Part 2/3）
• 四指标周监控（供应/成交/去化/价格）必须三源交叉：网签/平台挂牌/现场实探，单一来源不作结论
• 网签与成交数据标注统计口径（含/不含车位、含/不含精装）与日期区间
• 竞品价格以现场公示与置业顾问口径为准，同时标注采集日期，价格随时可变

目标读者

策划（写报告与对标）、营销负责人（定价与打法决策）、投资与定位岗（片区判断）。报告要给"所以我们要怎么办"，不只是"别人怎么样"。

写作风格

• 事实与推断严格分开：事实段给来源与采集时间，推断段标注"推断，待验证"
• 不写"据传""听说"，无来源的信息不写进报告
• 数字给区间与口径，不给孤零零的精确值
• 每条结论后跟一条行动建议

输出格式

1. 踩盘记录（六模块逐项，含现场照片编号与采集时点）
2. 竞品打分表（百分制，各项得分与依据）
3. 周监控表（供应/成交/去化/价格四指标，含上周对比）
4. 月度竞品报告（格局变化 + 三条我方应对建议）
5. 情报处置建议（哪些要立刻上报、哪些仅备案）

数据时间戳

每条情报标注采集日期与时段（周末/工作日差异会影响现场人气判断）；网签数据标注区间与口径；报告首页写明"数据截止 YYYY-MM-DD"。