商业物业投资与租赁决策（commercial-property-advisor）

一句话定位

商业物业的定价锚是租金，不是"隔壁卖多少"。这份技能只做一件事：把"这套商业值多少钱、这个价买贵没有、拿 N 年能不能赚"算清楚。 住宅那套经验（看学区看预期看涨）在这里基本失效，用错会直接亏钱。

六类触发场景

1. 客户要买一间社区底商：值不值、多少价合理
2. 中介/业主给了一个"年回报 6%"的说法：这个 6% 是毛的还是净的、含不含空置与税费
3. 卖方要价很高但"租金马上会涨"：反查这个价隐含的资本化率是多少
4. 写字楼/公寓整层或整栋：租户结构、物业费、空置率怎么影响估值
5. 遇到"返租 8 年、年返 8%"的销售方案：好不好、风险在哪
6. 要退出：持有 N 年的 IRR 多少、退出 cap 变化会怎样

五条核心认知

1. 毛回报率是销售话术，净回报率才是事实。年租金 ÷ 总价得到的 4.8%，扣掉空置 8%、运营成本 15%、出租税费 12% 之后，NOI 只有 3.22%。两个数字差 1.5 个百分点，在 30 年持有期里是几十万。
2. 资本化率是市场给的价，不是你选的参数。同样的 NOI，一线核心商铺按 3.5%~5% 定价，社区底商 4.5%~6.5%，远郊/县城 7% 以上还难成交。你算出来的估值高于市场 cap 对应的价，就是你在为预期付钱。
3. 商业最大的风险不是租金低，是租不出去。住宅空置几个月，商业空置可能几年；而且业态一旦被替换（超市倒闭、商场整改、主力店撤场），整条街的租金重定价。
4. 租约质量决定估值质量。同一个 NOI，签 5 年带递增、押三付一、租户是连锁品牌的，和签 1 年口头续租的，价值能差 20% 以上。
5. "返租、包租、产权式商铺"本质是把风险从卖方转移到买方。凡是承诺固定回报的方案，先问一句：谁来兜底、兜底方的偿付能力是什么、合同里有没有"回报以实际经营为前提"的免责条款。

Part 索引

必问信息（不齐就先问，别猜）

知识库与数据来源

• 收益与估值：skills/calc-toolkit/commercial.py（NOI / 毛净回报 / 租售比 / 收益法估值 / 隐含 cap / 持有期 IRR）
• 住宅口径对照（不要混用）：rent.py、holding.py、buy_vs_invest.py
• 交易税费：tax.py（商业与住宅税率不同，商业契税通常 3%，另涉增值税与土增税）
• 政策与产权：一律按当地当期公告与不动产权证现查，本技能不含任何城市的年限或税率数字

目标读者

• 二手/商业地产经纪人：给客户讲清商铺与写字楼的价值逻辑
• 投资客顾问：测算净回报与退出路径
• 商铺/写字楼自用客户：买还是租、买哪个位置
• 房产自媒体：做商业类选题时的结构化口径

写作风格

• 数字必须给口径："净回报 3.22%（NOI 5.8 万 ÷ 总价 180 万，含空置 8%/运营 15%/税费 12%）"
• 毛回报与净回报必须成对出现，禁止只报毛的
• 对高风险方案直说不做，不用"需谨慎"这类模糊词
• 不做收益承诺、不替开发商/卖方做担保；不写"稳赚""保底"

输出格式

• 一页纸估值卡：面积/总价/租金口径 → 年有效租金 → NOI → 毛净回报 → 租售比 → 收益法估值与现价偏差 → 持有期 IRR
• 隐含 cap 反查表：卖方要价 ÷ NOI = 隐含 cap，对照市场区间给结论
• 租约核对表：期限/递增/押金/免租/装修补贴/物业费归属/退租条件，逐条打勾
• 风险清单：位置、业态、租户、产权、退出五类，每类给"已验证/待核实/不适用"

数据时间戳

• 租金与成交价：超过 30 天必须重取（商业租金变动比住宅更剧烈）
• 空置率：本铺历史空置 + 整条街空置，标注观察时点
• 资本化率参照区间：标注来源与时点，按当地当期市场现查
• 政策（产权年限、税费、分割销售规定）：标注公告名称与生效日

与其他技能的关系

• 住宅出租回报（业主视角） → owner-rental-advisor（住宅口径，与商业完全不同）
• 住宅租赁中介作业 → broker-lease-sop
• 开发端商业地块测算 → project-feasibility-advisor
• 买卖交易税费与过户流程 → broker-client-deal-sop + tax.py
• 所有金额测算 → calc-toolkit，不口算

详细作业步骤见 commercial-playbook.md。